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    中信证券:房地产需求侧的六种工具

    发布日期:2022-08-07 23:19    点击次数:117

    房地产行业销售处于低谷,部分企业出现信用问题,地方政府性基金收入大幅下降,部分区域出现房价明显下降,一些公司的项目不能如期交付。在此背景之下,房地产政策求稳意图明显。

    中信证券陈聪、张全国、李宗儒认为要解决一系列问题,例如投资增速问题、土地出让问题、房地产企业信用问题,根本前提在于稳住商品房销售。

    销售恢复是解决问题的起点。当销售恢复,房价止跌时,企业的投资信心才有稳住的可能性,信用问题、交付问题、投资问题、拿地问题才有解决的希望。

    中信证券认为,我国房地产政策在需求侧空间仍然很大,有望在2022年3月陆续推出政策,稳定市场,并提出了房地产需求侧的六种工具。

    优化限购空间较大,但出台或谨慎

    限购政策最早起源于2010年4月,北京市率先提出每户家庭只能新购一套商品房。

    限购令出台:2011年初,全国已有24个城市出台限购令,对有房家庭新买房的套数进行限制。2011年1月,国务院要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在 一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施,“限购令”进一步升级。 

    取消限购政策:2014年,随着房地产市场基本面进入低估,房地产行业去库存的开始,各地纷纷取消限购政策。到2014年底,47个限购城市中有42个城市先后放松或取消限购,只有北京、上海、广州、深圳、三亚等城市没有取消限购。

    升级限购政策:2016年,由于房价和地价的快速上升,一线城市开始升级限购措施。此后一直到2021年,限购政策也一直在朝着更紧的方向变化。只不过最近几年,因为限购已经很紧,故而政策上补丁并不多。 

    理论上,限购政策放松的空间是很大的。在郑州的实践中,也存在对限购政策的突破。郑州规定,鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。这事实上小幅放松了政策的执行尺度。

    郑州出台一系列综合性举措,充分说明:1、相关举措也大概率适用于绝大多数二三线城市市场;2、一线城市即便不适用这类政策,也可能存在程度不同的其他政策;3、以需求侧为核心的政策落实情况值得紧密观察。

    中信证券认为,如果市场情况继续快速恶化, 壮阳补肾药限购政策的优化有可能会加快。但是在政策边际效用大的地方(例如一线城市),限购政策的放松可能会非常慎重。 

    差别化住房信贷政策的优化空间较大

    差别化住房信贷政策,最初并不是为了银行资产质量考虑,而是为了将有限的信贷资源,尽可能支持自住刚需的购房需求考虑,所制定的政策。透过限制“非必要、非急迫” 购房需求获得信贷的可能性,提升住房自有率。

    中信证券认为,差别化住房信贷政策主要有三个优化的方向。

    第一、提升原需照顾的刚需 购房人群,在现行政策框架下获得信贷的可能性,降低这些人群的负担;

    第二、针对这些 刚需购房人群,出台更进一步的信贷支持政策;

    第三、重新定义刚需购房人群。

    第一种做法争议最小,按揭贷款投放也的确在202 年到了一个极度紧张的局面,偏离的差别化住房信贷政策的初心。为了强行推动去杠杆,针对最严格的刚需群体,按揭贷款利率也达到了较LPR上浮高达接近20%的幅度。这既没有保护居民应有的购房需要,也使得房价开始下降,反过来威胁存量按揭贷款的资产质量。

    中信证券相信,针对刚需人群的按揭贷款利率会快速下降,放款周期会迅速缩短。实际上这也是现在正在发生的。

    第二种做法,工场场景可能是支持三四线城市需求少有的办法。当前三四线市场其他政策弹性空间不大(这些地方没有限购),但很多城市的房价如果大幅下跌,可能会影响政府性基金收入,也可能会影响当地项目的正常交付。如果继续加大对当地刚需人群的支持力度,在已有政策基础上定向支持部分群体,则可能推动三四线城市市场好转。 

    第三种做法,则类似于郑州,将贷款还钱的居民购置第二套改善性住房视为刚需,并给予首套房待遇。中信证券认为,在存货比较充裕的二三线城市,这种做法也是合理的,并能有效刺激市场需求。但在一线城市,类似政策的推广可能还有阻力。 

    限价有结构性松动的空间

    在房地产市场发展的某一个阶段,限购、限贷都不足以遏制房价上涨,尤其是区域结构性问题凸显,热点区域价格不断上升,限价就出现了。

    中信证券认为,未来各地限价有放松的可能性,唯这种可能会表现在不同的层面。

    一、一些地方可能提升限价的水平,使一二手价差收窄,从而吸引开发企业新增土地储备,同时稳定市场对长期均衡房价的信心。中信证券认为,杭州、北京等地在近期土地出让中就已经显示了这一特点。

    二、在保障性租赁住房充足的情况之下,个别地方可能针对改善性高端项目适当放开限价。

    三、在二手房交易过于冷清的地方,可能存在适当放开二手挂牌限制的空间。

    中信证券认为,这些政策中较为有效的,是提高二手交易效率的政策。信息发布上的管制,使得卖旧买新的链条无法形成,从而对一些核心城市的房地产市场产生比较大的影响。

    货币化安置仍可能是启动需求的关键

    中信证券认为,对三四线城市,甚至一些二线城市而言,重启货币化安置,是拉动需求的重要办法。

    货币化安置方案,本质是公共部门为需求侧提供一笔启动资金,消化供给侧过多的库存。一旦需求侧启动,政府性基金收入的循环也可能重启。

    中信证券认为,只要力度得当,货币化安置既可以提振房地产市场信心,又可以给需要安置的群众更多的选择。

    普通住宅认定标准有扩大的空间 

    新房交易中,主要的税费仅为契税。但是存量住房交易中买卖双方除了需要承担契税外,还要承担增值税和个人所得税(实务中一般由买方全部承担)。 

    中信证券认为,交易税的确有下调空间,但如果下调,更有可能通过调整普通住宅标准的方式来实现实际税率的下调,而不是改变税率和征收方法本身。最近几年,交易税负的增加,也往往是通过调整普通住宅认定标准来实现的。 

    人才引入力度的进一步加码

    中信证券认为,严格来说,改革户籍制度并不是一项房地产政策,但一些城市户籍制度的放开,可能对于房地产市场有积极影响。

    而对人才的引入,包括配套的购房支持政策,是房地产政策的重要组成部分。 

    本文节选自《需求侧的六种工具 房地产行业专题报告|2022.3.4》,来源:中信证券,作者:陈聪、张全国、李宗儒

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